Menu
Terug naar overzicht

Advocaten Dennis van Tilborg en Eelkje van de Kuilen: ‘Corporaties moeten heel hard aan de slag’

Geplaatst op 18-12-2015

De nieuwe Woningwet veroorzaakt een stroom aan veranderingen. Dennis van Tilborg en Eelkje van de Kuilen, beiden als advocaat werkzaam bij AKD, voorzien een druk jaar. “Corporaties moeten hard aan de slag en daarbij heel goed op alle details letten. Onderschat de opstelling van de Autoriteit Woningcorporaties niet; de consequenties kunnen groot zijn.”

De nieuwe Woningwet gaat gepaard met een overstelpende hoeveelheid ingewikkelde regels. Gedraagt de overheid zich niet heel ouderwets?

Van Tilborg: “In corporatieland is vaak sprake van ‘beweging-tegenbeweging’. De Bruteringsoperatie heeft grote vrijheden opgeleverd. Daarna hebben zich allerlei incidenten voorgedaan. Het is tamelijk logisch dat de overheid nu meer sturing verlangt, maar het is de vraag of de slinger niet teveel doorschiet. De meeste corporaties dragen op een verantwoorde manier bij aan de doelen van volkshuisvesting.” Een aantal regels schiet naar zijn idee te ver door. Hij verwijst naar de uitgebreide toetsing bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. “Een buurthuis mag wel, maar de bouw van een gezondheidscentrum ligt stukken ingewikkelder. De vraag is of alle regels en procedures effectief zijn.”

Van de Kuilen benadrukt de noodzaak de hele bedrijfsvoering tegen het licht houden. “Alle vereisten die voortvloeien uit de Woningwet moeten een plaats krijgen in de corporatiesystemen. Dat is een enorme klus en leidt tot een zware administratieve belasting. “ Het beperkt zich volgens haar niet tot alleen meer administratieve verplichtingen. “Corporaties moeten aan nieuwe maatschappelijke verhoudingen voldoen. Huurders krijgen meer invloed. Het beleid moet passen in de visie van de gemeente. Nieuwe vragen moeten worden beantwoord: Is toestemming nodig van de huurders? Is zienswijze van de gemeente vereist? Mag het überhaupt? Of is eerst toestemming nodig van de minister?” De lijst met veranderingen is lang. “Corporaties moeten passend toewijzen. Het bezit dient op marktwaarde te worden gewaardeerd. De kosten van huismeesters zijn onderdeel van de investeringen in leefbaarheid. Etc. etc.”

De gemiddelde corporaties bezit slechts enkele duizenden woningen. Zij beschikken niet over een omvangrijk werkapparaat. Is die last dan niet veel te zwaar?

Van de Kuilen: “We zien juist nu dat tal van kleintjes onder verscherpt toezicht worden gesteld. De afgelopen weken zijn daar nog drie bij gekomen. Soms telt een corporatie ruim honderd woningen. Of duizend woningen. Ook zij worden geconfronteerd met al die regelgeving.”

Voor de scheiding DAEB/Niet-DAEB geldt toch ook een verlicht regime.

Van de Kuilen: “Dat is waar, maar corporaties zullen jaarlijks vrijstelling moeten aanvragen en zij moeten die aanvraag telkens opnieuw onderbouwen.”

Van Tilborg: “Wij merken dat directeuren van heel kleine corporaties zich de vraag stellen of zij nog op professionele wijze uitvoering kunnen geven aan al die regels. Sommige van hen hanteren het adagium: Niet–DAEB, niet doen.”

Van de Kuilen: “Een jaar geleden hoorden we dat voor het eerst, maar inmiddels klinkt ook een ander geluid. Wij zien bij een aantal corporaties de bereidheid huurwoningen net boven de liberalisatiegrens aan te bieden. Daar is veel vraag naar.”

De DAEB/niet-DAEB activiteiten moeten juridisch van elkaar worden gescheiden, dan wel economisch gesplitst. Is daar een sleutel voor?

Van de Kuilen: “Het is een echt ‘juristenantwoord’, maar de uiteindelijke keuze is afhankelijk van specifieke omstandigheden. Er is geen pasklaar antwoord. Hoeveel flexibiliteit behoeft een corporatie? Wat zijn de toekomstplannen? Als er geen niet-DAEB nieuwbouwplannen zijn, dan lijkt een administratieve scheiding het meest passend. Het lijkt erop dat juridische scheiding later niet meer kan worden teruggedraaid. Daarin voorziet de wet niet. Het is het één of het ander, maar volgens ons is er nog een variant op administratief scheiden mogelijk. De toegelaten instelling voert dan wel een administratieve scheiding door, maar handhaaft de verschillende vennootschappen onder de niet-DAEB tak. Vervolgens kan met het bezit tussen de toegelaten instelling en die vennootschappen worden geschoven. Die grotere flexibiliteit kan voor nieuwe investeringen interessant zijn. Bovendien kan dan makkelijker aan de criteria voor passend toewijzen worden voldaan. Beheer voor derden is weliswaar niet toegestaan, maar personeel van de toegelaten instelling mag – als de voorgenomen Veegwet wordt ingevoerd- wel werkzaam zijn voor dochtermaatschappijen. Het is dus niet nodig om met het personeel van de BV’s afzonderlijke arbeidsovereenkomsten af te sluiten.”

Het scheidingsplan moet begin 2017 gereed zijn.

2016 wordt een druk jaar, zegt Van de Kuilen. “Voor sommige corporaties wordt het nog een hele klus het scheidingsplan tijdig gereed te hebben. Het is niet alleen een complexe opgave. Continu zijn nieuwe zaken aan de orde. Het te volgen pad is ook nog niet precies bekend. We weten nog niet waar de Autoriteit Wonen precies op gaat toetsen. Pas in de loop van volgend jaar komt de uitwerking daarvan beschikbaar. Bovendien lopen er nog tal van discussies. Bijvoorbeeld over de hoogte van de uitgaven voor leefbaarheid. Corporaties stellen heel veel vragen aan de Autoriteit, maar de antwoorden laten vaak lang op zich wachten. Verder moeten corporaties tijdig positieve zienswijzen zien op te halen. Bij huurders. Bij gemeente. Ook zal in veel situaties overleg nodig zijn met het WSW. Daarvoor heeft men ook tijd nodig. Bovendien gaat het niet alleen om het scheidingsplan: het is ook zaak tijdig de statuten en reglementen te wijzigen. ”

Zij heeft een duidelijke waarschuwing voor de sector. “‘The devil is in the detail’. De Autoriteit Woningcorporaties gaat serieus met het nieuwe stelsel aan de slag. Mijn advies aan corporaties is dan ook: doe wat je allemaal moet doen. Denk niet: ach, het loopt niet zo’n vaart. De consequenties kunnen groot zijn.”

Terug naar overzicht
Reacties