Menu
Terug naar overzicht

Huurdersorganisaties maken vaak een heel professionele indruk

Geplaatst op 09-03-2016

Erik Jan van Kempen (47) heeft de afgelopen jaren als directeur Woningmarkt bij het
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (bzk) de woningmarkthervormingen gecoördineerd, waaronder de invoering van de Woningwet 2015. In een interview met Woonbondig legt hij uit wat dat betekent voor huurdersorganisaties.

Wat is volgens u het grootste winstpunt van de nieuwe Woningwet?
Het belangrijkste is dat woningcorporaties zich weer richten op hun kerntaak: betaalbare huisvesting bieden voor mensen die dat nodig hebben.

Gaat het goed met de invoering?
Op 1 juli 2015 is de wet officieel ingegaan, maar al ruim daarvoor is er door alle partijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties, op vooruitgelopen. De wet werd breed gedragen en iedereen was het erover eens dat we met z’n allen moesten gaan zorgen voor goede volkshuisvesting. Dat was heel prettig want daardoor heeft iedereen heel constructief aan de invoering meegewerkt.
We zijn nu bijna een jaar verder en zien dat iedereen volop bezig is met de onderwerpen uit de Woningwet: passend toewijzen, het maken van prestatieafspraken. Ook huurdersorganisaties. We merken op bijeenkomsten dat huurdersorganisaties druk bezig zijn om kennis op te doen over de nieuwe wet. Ze maken vaak een heel professionele indruk. Ze zien dat ze verantwoordelijkheid krijgen in het nieuwe stelsel en willen die ook graag nemen. We horen vaak bij andere partijen twijfels of huurdersorganisaties hun nieuwe rol wel kunnen waarmaken. Blijven het niet te veel de oude grijze mannen die voornamelijk bezig zijn met hun eigen kortetermijnbelang? Ik ervaar dat helemaal niet zo. Ik zie geïnteresseerde mensen die het bredere belang zien indruk’van goede volkshuisvesting en ook aandacht hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt.

Heeft het ministerie veel contact met huurdersorganisaties?
We hebben het afgelopen jaar veel bijeenkomsten gehouden waar ook huurders waren en we zijn op bezoek geweest bij corporaties en hebben daar ook met huurdersorganisaties gesproken. Dat waren plezierige contacten.

De meeste huurdersorganisaties zijn inmiddels wel doordrongen van hun grotere rol in de Woningwet. Waar komt die het best tot uitdrukking?
Ik denk bij het maken van prestatieafspraken. Die rol is van heel groot belang. Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag waaraan corporaties hun geld moeten besteden: aan huurmatiging of aan investeringen in nieuwbouw en renovatie. Maar ook over uitgaven in het kader van leefbaarheid, waarover vroeger gemeenten en corporaties beslissingen namen die lang niet altijd in het directe belang waren van huurders. Nu huurders aan tafel zitten kunnen ze daarover mee-beslissen.

Dat is een grote verantwoordelijkheid…
Zeker. En die grotere verantwoordelijkheid schept ook verplichtingen. Dat vraagt veel, van iedereen en dus ook van huurdersorganisaties. Natuurlijk moeten ze zich laten bijspijkeren en daar is ook geld voor beschikbaar. Maar ik vraag me af of huurdersorganisaties zo ver op achterstand staan. Ik zie veel zeer gecommitteerde mensen. Het belangrijkste voor huurdersorganisaties is ervoor te zorgen dat ze breed zijn samengesteld en ook jongeren aan zich binden. Wat we gaan krijgen is dat steeds meer jongere mensen ervoor kiezen om niet te gaan kopen maar te blijven huren. Die kunnen zich heel goed verdiepen in de huurproblematiek. Ik heb daar goede hoop op.

Wat vindt u van het Woonbondproject Huurdersorganisatie+?
Wij hebben de Woonbond daar bewust subsidie voor gegeven voor drie jaar. Wat wij heel belangrijk vinden is dat huurdersorganisaties professioneel werken, maar niet losgezongen raken van hun achterban. Je moet professionaliseren maar niet verambtelijken, anders word je onderdeel van de bureaucratie.

Betaalbaarheid heeft grote prioriteit bij huurders en huurdersorganisaties willen dus vooral hierover goede prestatieafspraken maken. Wat vindt u daarvan?
Dat is heel begrijpelijk, maar ik hoop en verwacht dat huurdersorganisaties ook goed gaan nadenken over nieuwe huurders, over mensen die nu geen betaalbare woning kunnen krijgen. Dan kan het zijn dat investeringen in nieuwbouw voorrang krijgen boven huurmatiging. Mijn indruk tot nu toe is dat huurders dat perspectief ook zien.

Hoe gaat het ministerie de prestatieafspraken monitoren?
We volgden de prestatieafspraken al en zullen dat blijven doen. De afspraken zijn tot bnu toe niet altijd even hard en we hopen dat ze door het nieuwe stelsel scherper worden geformuleerd en goed op papier komen.
En dat er een sterke woonvisie aan ten grondslag ligt. Vanuit het rijk hebben we een aantal doelstellingen neergelegd, de volkshuisvestelijke prioriteiten, waarvan wij denken dat daarover in ieder geval prestatieafspraken worden gemaakt. Dat zijn betaalbaarheid, langer zelfstandig blijven wonen, verduurzaming en bijzondere
groepen, waaronder statushouders.

Wat nu als er geen prestatieafspraken tot stand komen?
Er is geen juridische verplichting om tot overeenstemming te komen, net zomin als er een verplichting voor gemeenten is om een woonvisie te hebben. Het nieuwe stelsel is in essentie een lokaal model. Ik hoop dat partijen dit lokale primaat ter harte nemen en er samen uitkomen. Lukt dat niet, dan is er een adviescommissie geschilbeslechting. Ik denk dat die in eerste instantie zal aansturen op mediation en zal zeggen ‘beste mensen, probeer er met elkaar uit te komen’. Lukt dat niet dan kan het geschil worden voorgelegd aan de minister.

En wat als een gemeente geen woonvisie heeft?
Dan zou ik er als huurdersorganisatie, en als corporatie, bij de gemeente op aandringen er wel een te maken. Een gemeente moet toch een visie hebben over de ontwikkeling van de woningvoorraad, leefbaarheid en
betaalbaarheid.

Woningcorporaties moeten hun sociale huurwoningen (daeb) gaan scheiden van hun
overige bezit (niet-daeb)? Kunt u uitleggen wat dat voor huurdersorganisaties betekent?

Corporaties moeten zich nu richten op hun kerntaak, maar hebben dat lange tijd niet gedaan. Daarom hebben ze vaak een breder bezit. Het zijn privaatrechtelijke instellingen die we niet kunnen verplichten hun niet-kerntaken af te stoten, maar we kunnen ze wel verplichten dat te scheiden in een sociale voorraad (DAEB) en de rest (niet-DAEB). Dat kan administratief, in de boeken, of juridisch. Huurdersorganisaties moeten
hier hun zienswijze over geven. Ik zou dus zeggen: praat mee.

De Woonbond is bang dat veel corporaties hun niet-daeb bezit gaan verkopen en dat dit onvoordelig voor huurders uitpakt. Deelt u die vrees?
Corporaties hebben over het algemeen niet zo veel niet-DAEB bezit. Landelijk gaat het om ongeveer 7 procent, al verschilt het lokaal wel. Voor huurders verandert er in eerste instantie niet zo veel. Ook als een huurder in een niet-DAEB-woning zit verandert er niks in zijn huurcontract. Er wordt wel gedacht dat verkoop van niet DAEB-woningen verlies voor de volkshuisvesting is, maar daar ben ik het niet mee eens. In het geheel niet zelfs, ik denk dat het winst is. Want corporaties kunnen de middelen die ze ermee krijgen, investeren in hun kerntaak, het realiseren van betaalbare woonruimte.
Ook verkoop aan beleggers zie ik per saldo als winst, omdat het corporaties in staat stelt nieuwe woningen te bouwen. Overigens gebeurt dat nog maar zeer beperkt, er is nog heel veel verkooppotentieel. Ik hoop dat er voldoende privaat geld de huurwoningmarkt in stroomt. Bij huurders leeft de zorg dat beleggers dan de huren gaan verhogen of de woningen gaan verkopen, maar ik weet niet of dat terecht is.
Pensioenfondsen willen juist vaak duurzaam beleggen voor de langere termijn.

In Aedes Magazine heeft u vorig jaar gezegd dat 2 miljoen sociale huurwoningen genoeg zijn, veel minder dan nu. Vindt u dat nog steeds? Er komen namelijk steeds meer geluiden dat de behoefte aan sociale huurwoningen enorm is gestegen?
Ja, ik vind dat nog steeds. Grosso modo klopt het macro nog, maar op microniveau kan het natuurlijk anders liggen. Het is wel afhankelijk van de welvaartsontwikkeling en van de doorstroming. Er wonen nog steeds veel huishoudens onterecht in een sociale huurwoning. Ons beleid is er dan ook op gericht om die te laten doorstromen.
Er is toch ook veel dure scheefheid: huishoudens die te duur wonen maar niet terechtkunnen in een sociale huurwoning?
Dat is waar. De nieuwe regels voor passend toewijzen moeten helpen dat terug te dringen. Maar goedkope woningen zijn helaas niet altijd beschikbaar. Niet iedereen kan in een sociale huurwoning in de grachtengordel wonen.

Bron: Woonbondig.

Terug naar overzicht
Reacties